Наверное, каждый, кто побывал в солнечном ОАЭ, хоть раз задумывался о приобретении квартиры или дома в Дубае. Что останавливает, при наличии денег? Только отсутствие информации или длительность ее поиска. Поэтому, совместно с компанией Arosa Real, мы публикуем краткое руководство по шагам, которые следует предпринять при инвестировании в Дубае.
✅ Оценка бюджета. Первый вопрос, который вы, вероятно, зададите себе, когда будете готовы купить дом: «сколько я могу себе позволить?» Чтобы ответить на этот вопрос, вам нужно взглянуть на несколько факторов. Рассмотрите свои личные финансы, варианты заимствования и общую стоимость покупки, чтобы иметь реалистичные ожидания. Как правило, банки ОАЭ охотно финансируют покупку недвижимости после первого взноса покупателя в 20%. Важно также знать стоимость последующего обслуживания жилья.
✅ Выбор агента. Покупка или продажа недвижимости в Дубае – важное решение, как в эмоциональном, так и в финансовом плане. Найдите опытного агента по недвижимости, который полностью понимает ваши потребности, желания и бюджет. Опытный агент поможет вам максимально увеличить стоимость вашего самого большого актива, за счет выбора места и помощи в оформлении кредита.
✅ Осмотр объектов. Проверьте объекты и выберите подходящий. Поиск собственности в нужном районе требует определенных навыков. Найдите время, чтобы просмотреть все варианты и поговорить с вашим агентом по недвижимости, прежде чем принять решение о покупке.
✅ Подписание договора купли-продажи (sales and purchase agreement, SPA) – После принятия предложения разработчик и покупатель должны подписать договор купли-продажи (SPA). Важно зарегистрировать SPA в течение 90 дней после подписания контракта. Удостоверение «OQood» является правоустанавливающим документом о праве собственности до того, как собственность будет сдана в эксплуатацию. После передачи в эксплуатацию он получит оригинал документа о праве собственности. Если недвижимость уже готова, то покупатель сразу же получит оригинал документа о праве собственности на свое имя.
✅ Процесс развития продаж – Участие банка требуется в случае, если покупатель финансирует недвижимость с помощью ипотеки. После оценки банка покупатель должен получить письмо с предложением от кредитодателя. Аналогичным образом, если у продавца имеется ипотека, покупатель должен полностью оплатить ипотеку продавца до подачи заявки на сертификат отсутствия возражений (No Objection Certification, NOC).
✅Подача заявки на получение NOC – В юридическом мире Сертификат отсутствия возражений (NOC) – это тип документа, который выдается организациями или отдельными лицами, чтобы заявить об отсутствии возражений против выводов документа. При покупке недвижимости в ОАЭ обычно требуется NOC от застройщика, подтверждающий право собственности на недвижимость и подтверждающий оплату коммунальных услуг.
✅Передача права собственности – После получения NOC обе стороны могут обратиться в Земельный департамент Дубая (DLD) для официальной передачи права собственности. Перед посещением офиса DLD узнайте подлежащую оплате стоимость недвижимости, принесите с собой оригиналы документов (эмиратское удостоверение личности [Emirates ID], паспорт и визу) и оформите NOC и меморандум о взаимопонимании, подписанный обеими сторонами. После всех формальностей вы получите свидетельство о праве собственности на свою недвижимость в Дубае и официально станете владельцем.
✅ Как инвестор может удостовериться, что недвижимость, которую он собирается купить, является подлинной и одобренной правительством? Все представленные в стране проекты являются подлинными и одобрены правительством, поэтому весь процесс покупки и продажи контролируется следующим образом:
A) За внеплановую недвижимость покупатель будет платить через счет ESCROW под названием самого проекта, и этот счет будет контролироваться Земельным департаментом Дубая (Dubai Land Department), поэтому застройщик не может снять деньги до завершения процесса строительства.
Б) Для недвижимости, готовой к заселению, передача будет произведена в опекунском офисе. Когда доверительный управляющий принимает чек от покупателя и оригинал документа о праве собственности от владельца, они осуществляют передачу и выдают продавцу управляющий чек, а затем покупателю выдается новый документ о праве собственности на его имя.
✅ Имеют ли право нерезиденты ОАЭ на ипотеку? Нерезиденты ОАЭ имеют право на ипотеку только под готовую недвижимость. Банк может оплатить максимум 50% стоимости недвижимости, согласно оценке, которую будет проводить зарегистрированная компания.
✅ Для вторичного рынка: Подписание Меморандума о взаимопонимании – первый шаг. Это официальный договор между покупателем и продавцом, составленный Real Estate компанией. После того, как обе стороны подпишут его, покупатель должен оставить компании по недвижимости чек на 10% от продажной цены в качестве гарантийного чека.
Следующий шаг – выбрать конкретную дату и время перевода и назначить встречу в опекунском офисе. Чтобы продолжить передачу, покупатель должен принести чек управляющего (manager’s check) или наличные деньги на полную стоимость недвижимости + 4% сборов Земельного департамента Дубая + 4200 дирхамов ОАЭ на оплату комиссионных сборов + комиссия компании по недвижимости.
Покупатель должен принести все оригиналы личных документов, включая оригинал документа о праве собственности. Обе стороны представят свои оригиналы документов доверительному управляющему. После завершения передачи доверительный управляющий предоставит продавцу чек управляющего, а покупателю – оригинал документа о праве собственности.
В среднем каждый месяц в Дубае продается 4-6 тысяч единиц недвижимости, а доходность от аренды в Дубае составляет от 5% до 9%. Дубай постоянно привлекает инвесторов благодаря своей высокой рентабельности инвестиций (return on investment, ROI) и ценам за квадратный метр, которые значительно ниже, чем в других международных центрах. Наибольшую прибыль инвесторы, обычно, получают от сдачи в аренду квартир, однако во время пандемии приобрели популярность виллы и таунхаусы. Желание арендаторов иметь больше места и уединения принесло пользу рынку аренды вилл и таунхаусов.
Информация подготовлена при помощи Arosa Real Estate, которая помогает покупателям ориентироваться на рынке Дубая. Она является универсальным “единым окном” для всех потребностей покупателей и персонализирует отношения в соответствии с потребностями. Если у вас остались вопросы, кликните на ссылку https://arosarealestate.com/contact/ чтобы связаться с агентом.
