Спрос на недвижимость в Дубае – футуристической коммерческой столице Объединенных Арабских Эмиратов, – достиг рекордно высокого уровня за первые два месяца 2023 года, говорится в отчете, опубликованном недавно компанией CBRE (https://www.cbre.ae/), занимающейся недвижимостью.
Только в феврале на рынке жилья Дубая было заключено 8515 сделок, что на 43,9% больше, чем в предыдущем году. В январе и феврале в общей сложности было совершено 17741 сделок.
Помимо рынка недвижимости, экономический бум Дубая проявляется и в повседневной жизни.
Каждую неделю в эмирате, который всего за несколько последних десятилетий превратился из маленькой рыбацкой деревушки в гиперсовременный мегаполис, кажется, появляется новый ресторан высокого класса. Бары в центре города по вечерам переполнены. Управление дорог и дорожного движения (Roads and Transport Authority, RTA) Дубая недавно сообщило о рекордном дорожном движении и использовании общественного транспорта за последний год. Жители часто жалуются, что вызов такси в любой вечер недели — даже в вечер понедельника — занимает больше времени, чем когда-либо.
Но имеется проблема, которая беспокоит жителей Дубая, примерно 90% из которых являются мигрантами, намного больше, чем попытка заказать такси или столик в ресторане – быстрый рост арендной платы.
В Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department) есть орган под названием Агентство по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA), который следит за тем, чтобы арендодатели не могли требовать повышения арендной платы сверх определенного процента, исходя из текущей рыночной стоимости недвижимости.
Однако арендодатели находят способы обойти правила RERA и часто вытесняют арендаторов из арендуемой недвижимости, заявляя, что они сами переезжают сюда или продают его. Затем, освободив правдами или неправдами жилплощадь, сдают новому арендатору за гораздо более высокую плату, превышающую пределы RERA. По словам брокеров, такая практика незаконна, но происходит часто, потому что многие арендаторы не знают своих прав.
Агент по продажам и аренде в D&B Properties Назлы Акар, согласно статье (https://www.cnbc.com/2023/03/10/dubais-record-property-demand-is-creating-a-nightmare-for-some-residents.html), опубликованной на сайте CNBC, связывает это с недостатком единиц недвижимости.
«Земельный департамент Дубая зафиксировал наличие 8% (свободной недвижимости), что является самым низким показателем с 2008 года», — говорит она. – Собственники недвижимости знают об этом, поэтому они продолжают повышать цены на аренду. И поверьте мне, есть люди, готовые платить (требуемую) цену».
Назлы Акар рассказала, как с 2021 года по настоящее время арендная плата в различных районах Дубая удвоилась. Цены на недвижимость тоже изменились — по данным CBRE, цены продаж выросли в среднем на 11,5% в год до февраля 2023 года.
Обратившись к началу 2020 года и сопоставив с нынешним днем, увидим такую же разницу, как между днем и ночью по сравнению с началом 2020 года.
Еще до начала пандемии коронавируса сектор недвижимости Дубая за предыдущие пять лет упал примерно на 25% – в основном из-за избыточного предложения на рынке. Когда весной того же года рынок достиг дна, покупатели раскупили дешевую недвижимость, отремонтировали ее и начали сдавать в аренду арендаторам и посетителям, поскольку Дубай открыл свои двери для туристов и инвесторов, в то время как большая часть мира оставалась в изоляции.
За прошедшие с того момента примерно 18 месяцев в секторе недвижимости произошло резкое возрождение.
Рынок аренды «помешался»
Очень многие владельцы недвижимости пользуются преимуществами сегодняшнего рынка для прибыльных продаж, так как осознают, что по мере того, как все больше и больше людей приезжает в Дубай, по-прежнему находятся те, кто готов платить завышенные арендные ставки.
Базирующийся в Дубае брокер по элитной недвижимости и основатель Ricardo Scala Estates Рикардо Скала в беседе с CNBC выразился довольно резко: «Я начну со слова помешательство. Рынок аренды сейчас абсолютно сумасшедший.… За последний год – полтора года цены удвоились и утроились».
Согласно исследованию CBRE, за год, до февраля 2023 года, средняя арендная плата в Дубае выросла на 27,7%.
Знаменитая Пальма Джумейра (Palm Jumeirah) в Дубае – рукотворный архипелаг, напоминающий пальму, – является излюбленным местом богатых арендаторов и покупателей, ищущих собственный пляж. Здесь самая высокая арендная плата в Дубае. Среднегодовая арендная плата за квартиру и виллу достигла в феврале 2023 года 260 467 дирхамов (70 920 долларов США) и 1 017 614 дирхамов (277 079 долларов США) соответственно.
Российские покупатели
На данный момент хорошо известно, что значительная часть сделок с недвижимостью в прошлом году была совершена россиянами. Если прогуляться по популярному району Дубай Марина (Dubai Marina) или Джумейра Бич Резиденсе (Jumeirah Beach Residence, JBR), то везде можно услышать русскую речь.
«Из-за войны между Россией и Украиной у нас был огромный приток российских клиентов. — говорит Назлы Акар. – В конце третьего квартала 2022 года россияне были нацией с наибольшим количеством транзакций. Опять же, владельцы знают об этом и поэтому извлекают выгоду из этой статистики».
По словам Рикардо Скала, также наблюдается заметный рост числа покупателей из Германии, Швейцарии, Италии и Великобритании.
Политика ОАЭ, направленная на открытие бизнеса для граждан всех национальностей, в том числе выходцев из Израиля, которым запрещен въезд в несколько мусульманских стран, и из России, в отношении которой действуют жесткие санкции Запада, финансово окупилась, как и открытость и относительная нормальность Дубая в течение большей части пандемии COVID-19.
Множество на направленных на либерализацию социальных и экономических реформ, проведенные в стране за последние несколько лет, таких как виза для удаленных работников (https://a-journal.info/2021/
Дубай «точно знает, что делает»
«Я думаю, что правительство Дубая точно знает, что делает», — говорит Рикардо Скала. «Я думаю, что оно (правительство) разработало очень умный план. Если говорить упрощенно, то всякий раз, когда что-то происходит в любой точке мира – какой-то конфликт или проблема, – я могу гарантировать, что в течение 14 дней Дубай объявит о каком-то поощрении, которое позволит большему количеству людей приехать в Дубай».
В то же время никто не ожидает, что цены на недвижимость в ближайшее время снизятся.
Scala считает, что цены на какое-то время стабилизируются, оставаясь на нынешнем уровне. «Мне, как и моим коллегам по отрасли, трудно понять, как цены могут упасть прямо сейчас, когда люди безотказно платят за недвижимость. Чего мы не хотим, — добавил он, — так это того, чтобы они продолжали расти все больше и больше».
Хусейн Саджвани (Hussain Sajwani), основатель крупного эмиратского застройщика Damac, настроен оптимистично в отношении Дубая и считает, что рынок продолжает расти.
«Дубай становится дорогим, и он будет дорожать, это факт жизни», — сказал Саджвани в январе сайту CNBC. «Так как есть много богатых людей в крупных корпорациях, то спрос растет, и они могут позволить себе платить более высокие цены», — сказал он. Однако на вопрос, будут ли люди уезжать из Дубая из-за высоких цен, он ответил: «Нет, я так не думаю».
Правда, некоторые арендаторы города могут не согласиться с этим утверждением.
Примечание: мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
