Цены на жилье в Дубае продолжают расти, увеличившись на 4,8% во II квартале 2023 г., что является 10-м подряд кварталом роста, согласно последнему анализу, проведенному международным консультантом по недвижимости Knight Frank.
Это увеличение означает, что стоимость жилья выросла в среднем на 24% за текущий и третий цикл развития рынка недвижимости Дубая.
По данным Knight Frank, цены на квартиры выросли на 21% с января 2020 года и в настоящее время составляют в среднем 1 290 дирхамов за квадратный фут (psf). Цены на виллы, которые по-прежнему пользуются высоким спросом, за тот же период времени выросли еще больше – на 51%, и в настоящее время составляют в среднем 1 520 дирхамов за квадратный фут.
Комментарий эксперта: «Несмотря на существенный рост цен, стоимость недвижимости в целом по городу все еще отстает от пика 2014 года на 11%. Но в настоящее время относительно длительная динамика роста цен не показывает никаких признаков замедления. Более того, вся динамика рынка указывает на дальнейшее повышение цен, особенно на виллы, так как динамика спроса и предложения по-прежнему неравномерна. Особенно это касается таких престижных районов города, как Jumeirah Bay Island, Emirates Hills и Palm Jumeirah, где цены на виллы выросли на 11,6% во II квартале и на 125% с января 2020 года. Более того, в настоящее время в этих районах ведется строительство всего 8 вилл.
«Не отстают от них и цены на виллы в остальных районах города, которые на 5% превышают максимальный уровень 2014 года. В более доступных местах, в пересчете на квадратный фут, также наблюдается значительный рост цен. Например, стоимость вилл в районе Dubai Hills Estate только за последние 12 месяцев выросла на 24%, что является самым быстрым темпом роста в городе».
Palm Jumeirah
По мнению Knight Frank, основной движущей силой этого роста является устойчивый и стабильный спрос на роскошные вторичные дома, особенно со стороны иностранных покупателей, но также и со стороны местных покупателей. Пальма Джумейра остается самым популярным рынком вилл в городе: только во II квартале цены здесь выросли на 9%. За последний год этот показатель увеличился до 44%.
Исключительный спрос на дома на легендарном дубайском острове Палм Джумейра лучше всего отражается в том, что цены на виллы выросли на 146% с января 2020 года, но остаются на уровне около 4 800 дирхамов за квадратный метр, что делает недвижимость на Палм Джумейре относительно доступной в мировом масштабе. Однако цены на виллы сейчас на 67% выше пика 2017 года, в то время как цены на квартиры все еще отстают от пика 2015 года на 7%.
Продажи вне плана растут
Одной из ключевых особенностей нынешнего, третьего по счету, цикла развития рынка жилья Дубая стало преобладание на нем реальных конечных пользователей и, в частности, покупателей вторичного жилья, подчеркивают в Knight Frank.
Готовая недвижимость по-прежнему пользуется высоким спросом, особенно среди иностранных покупателей, которые стремятся сразу же приобщиться к «дубайскому образу жизни». Эта тенденция также находит отражение в исследовании 2023 Destination Dubai, посвященном приобретению «недавно построенных/завершенных» домов в Дубае. Он наиболее высок среди тех, чей чистый капитал превышает 10 млн. долларов США (61%), а также среди 71% HNWI (High-net-worth individual – Состоятельных физических лиц) из Восточной Азии. Общий спрос на покупку жилья вне плана относительно невелик и составляет всего 10% среди глобальных HNWI.
На таблице ниже собраны продажи недвижимости стоимостью 10 миллионов долларов, по районам:
Ослабление предложения?
Согласно анализу компании Knight Frank, несмотря на то, что в престижных районах предложение остается ограниченным, в остальных районах Дубая строительство новых домов продолжает расширяться.
К концу 2028 г., по прогнозам, будет построено 85 200 домов, из которых 69% – это квартиры (59 000 единиц). Только в этом году планируется завершить строительство около 40 000 домов, причем часть из них, вероятно, будет отложена до следующего года, что является обычной особенностью рынка жилья Дубая.
Долгосрочные прогнозы спроса
По мнению компании, рынок недвижимости в Дубае, получил широкое развитие благодаря позитивным настроениям, которые являются ключевым фактором на Ближнем Востоке.
Этот позитивный настрой получил дополнительный импульс после объявления Экономической программы Дубая D33. В нем изложена новая «дорожная карта», позволяющая эмирату удвоить объем внешней торговли и стать к 2033 г. четвертым по значимости финансовым центром мира – после Нью-Йорка, Лондона и Сингапура. Ожидается, что численность населения к этому времени достигнет шести миллионов человек по сравнению с 3,5 миллионами сегодня, что является важным фактором в долгосрочном прогнозе.
Число клиентов, зарегистрированных Управлением по электро- и водоснабжению Дубая (Dubai Electricity and Water Authority, DEWA), в первом полугодии выросло на 5,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению Knight Frank, этот рост охватывает все секторы недвижимости и является еще одним свидетельством увеличения численности населения эмирата.
Рынок аренды
Зависящий от рынка продаж рост арендной платы практически не отстает от роста цен на недвижимость, что означает отсутствие снижения доходности.
Рост арендной платы продолжает в точности повторять динамику цен продаж, что позволяет избежать сжатия доходности. Доходность от сдачи в аренду однокомнатных квартир (6,25% – 7,50%) остается несколько выше, чем доходность вилл, однако в некоторых районах, расположенных на берегу моря и привлекающих отдыхающих, она может быть значительно выше.
Средняя арендная плата в городе в настоящее время составляет 92 дирхама за фунт, что на 22,3% выше, чем летом прошлого года. Арендная плата за виллы в Palm Jumeirah выросла примерно на 15% по сравнению со II кварталом 2022 г. и чуть более чем на 110% в целом с января 2020 г., что является одним из самых высоких показателей роста на рынке. В настоящее время арендная плата здесь составляет 151 дирхам за фунт.
На основном рынке более доступные по цене виллы также демонстрируют высокий рост арендных ставок. Например, в районах The Springs (83 дирхама за квадратный метр) и Arabian Ranches (82 дирхама за квадратный метр) средние арендные ставки за последние 12 месяцев выросли почти на 31% и 17% соответственно.
