Что сулят арендатору в Дубае изменения в уведомлениях о выселении

Уведомления о выселении (Eviction notices) в Дубае теперь могут передаваться от одного владельца к другому, а недавние судебные дела по арендным спорам говорят в пользу арендодателей, пытающихся избавиться от недвижимости с сидящими в ней арендаторами. Об этом говорится в статье, опубликованной эмиратским изданием The National.

Недавнее судебное решение, отмеченное Дубайским центром арендных споров (Rental  Dispute  Centre,  RDC), постановило, что уведомление о выселении может быть передано от продавца недвижимости новому покупателю.

Ранее новые владельцы, покупающие недвижимость с сидящим арендатором, должны были подавать новое уведомление о выселении за 12 месяцев, даже если уведомление уже было вручено арендатору через нотариуса.

Таким образом, арендатор мог получить уведомление о выселении, например, за 11 месяцев, а в случае продажи недвижимости новому покупателю к нему добавлялось еще одно уведомление о выселении за 12 месяцев.

Однако, несмотря на то что статья 25 закона №33 от 2008 года об уведомлении о выселении осталась прежней, ее толкование в суде изменилось, так что уведомление прикрепляется к недвижимости, и обе стороны защищены.

Издание приводит слова Людмилы Ямаловой, управляющего партнера юридической фирмы HPL Yamalova and Plewka, о том, что новая трактовка обеспечивает стабильность.

Арендодатель может расторгнуть договор, если уведомление о выселении было надлежащим образом подано через нотариуса не менее чем за 12 месяцев. Любое решение, вынесенное в RDC, может быть обжаловано и не всегда используется в качестве прецедента для подобных дел в будущем.

На нынешнем бурно развивающемся рынке жилья с резко возросшими арендными ставками арендаторы и арендодатели в Дубае часто находятся в состоянии конфликта.

Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department) и Агентство по регулированию рынка недвижимости (Real Estate Regulatory Agency) разработали четкие правила, защищающие арендаторов от недобросовестных арендодателей и одновременно защищающие оживленный рынок недвижимости.

«Закон гласит, что любые регулярные отношения автоматически продлеваются на тех же условиях, если не происходит нарушения закона или если стороны не хотят продать недвижимость или переехать», — добавила г-жа Ямалова.

«Если дело обстоит именно так, то вот почему уведомление о выселении так важно. Оно имеет значение только потому, что договор аренды считается непрерывным до тех пор, пока одна из сторон не захочет разойтись полюбовно, или если произойдет нарушение, то по решению суда или с уведомлением о выселении».

Ограничения по арендной плате

По закону арендодатели имеют право повышать арендную плату только в соответствии с государственным индексом, учитывающим среднюю стоимость аренды аналогичной недвижимости.

Эти правила работают только в Дубае, поскольку в каждом эмирате действуют свои собственные правила регулирования рынка недвижимости.

Индекс арендной платы (rental index) DLD – это онлайн-калькулятор, позволяющий арендаторам проверить текущие рыночные ставки.

Если существующая арендная плата на 10 процентов меньше средней арендной платы за аналогичную недвижимость в том же районе, арендная плата не может быть увеличена.

Если она меньше от 11 до 20 процентов, арендная плата может быть увеличена максимум на 5 процентов, и на 10 процентов, если арендатор платит от 21 до 30 процентов ниже рыночной ставки.

Арендодатели обязаны за 90 дней уведомить арендаторов о любых изменениях в договоре, включая размер годовой арендной платы.

Если арендодатель повышает арендную плату за пределами индекса арендной платы или выдает уведомление о выселении, не имея на то оснований, арендаторы могут опротестовать это решение через RDC.

Юристы, практикующие в сфере недвижимости, говорят, что условия выселения ясны.

По их словам, существуют конкретные причины, по которым арендодатель может потребовать выселения после истечения срока действия договора аренды. К ним относятся реконструкция объекта, реставрация, которая не может быть проведена в течение всего срока проживания арендатора, личное пользование арендодателем или его родственниками первой степени родства, или продажа объекта. В этом случае уведомление должно быть вручено не менее чем за 12 месяцев до даты выселения через нотариуса или заказным письмом.

Действительность уведомления может быть оспорена арендатором, если уведомление не было должным образом вручено через нотариуса или заказным письмом, если не был указан минимальный срок уведомления, или причины, указанные в уведомлении, не являются уважительными причинами, допустимыми по закону, или являются ложными.

Рынок покупателя

Эксперты по недвижимости говорят, что все больше людей в Дубае стремятся купить собственное жилье, чтобы избежать конфликтов с арендодателями.

За первые девять месяцев 2023 года в Дубае было зарегистрировано свыше 116 000 новых сделок с недвижимостью на сумму более 429,6 млрд дирхамов (117 млрд долларов), что свидетельствует о росте числа сделок за 12 месяцев почти на 40 процентов.

Рынок определенно движется в сторону большего числа конечных пользователей, но здесь по-прежнему много инвесторов. Когда покупателем является инвестор, он не может выселить кого-то, чтобы снова сдать помещение в аренду.

Но если покупатель – конечный пользователь, и ему нужно переехать, это шаг в правильном направлении для таких покупателей и восстановление баланса на рынке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.