Новый закон в Шардже защищает арендаторов от выселения

Согласно новому закону об аренде, опубликованному 23 сентября, арендодатели в Шардже обязаны ратифицировать договоры в течение 15 дней после их заключения. Новый закон регулирует условия, при которых арендодатель может выселить арендатора из арендуемой недвижимости. Кроме того, в нем определены обстоятельства, при которых обе стороны могут по взаимному согласию расторгнуть договор аренды.

Закон, изданный шейхом доктором Султаном бин Мухаммадом аль-Касими, правителем Шарджи и членом Верховного совета, определяет следующие особенности выселения:

1. Арендодатель не может потребовать от арендатора освободить арендуемое помещение до истечения 3 лет с момента начала действия договора аренды для жилых помещений и 5 лет для коммерческих, промышленных или профессиональных помещений. Ранее арендодатели могли попросить арендаторов освободить помещение с помощью уведомления о выселении за три месяца после получения разрешения от муниципалитета Шарджи.

Новый закон об аренде применяется, если нет одной из следующих причин:

– A. Если арендатор не выплачивает арендную плату или какую-либо ее часть в течение 15 дней с момента наступления срока платежа.

– B. Нарушение арендатором любого из своих юридических или договорных обязательств и неустранение нарушения в течение 30 дней с момента уведомления арендодателя.

– C. Если арендатор переуступает все или часть договора аренды или пересдает все или часть арендуемого имущества в нарушение положений настоящего закона и его исполнительных распоряжений, без ущерба для положений о передаче права собственности на коммерческие помещения, предусмотренных законом.

– D. Если арендатор использует арендованное имущество или позволяет другим лицам использовать его не по назначению или с нарушением условий договора аренды, или использует его в целях, противоречащих общественному порядку или общественной морали.

– E. Если арендодатель желает снести арендованное имущество, перестроить его или провести комплексный ремонт, который делает невозможным присутствие арендатора в этом имуществе, в соответствии с условиями, указанными в исполнительных постановлениях настоящего закона.

Между тем, если арендодатель желает занять арендованное имущество с целью проживания для себя или одного из своих совершеннолетних родственников первой степени родства, при условии, что имеет место следующее:

– A. Он не должен владеть другой недвижимостью, пригодной для жилья, в пределах юрисдикции муниципалитета.

– B. Уведомление арендатора о требовании выселения в течение не менее трех месяцев с даты, назначенной для выселения.

– C. Чтобы сам арендодатель или один из его взрослых родственников первой степени родства фактически занял арендуемое имущество в течение двух месяцев после того, как оно было освобождено арендатором, и в течение одного года без перерыва.

2. Если арендодатель не соблюдает условия, указанные в пункте E настоящей статьи, арендатор имеет право потребовать от центра возмещения ущерба, понесенного им в результате выселения.

Закон гласит, что если арендодатель отказывается принимать арендные платежи или не указывает место их внесения, арендатор может внести арендную плату или рассрочку в указанный центр, если он/она следует указаниям, содержащимся в исполнительном регламенте закона. Если арендодатель или арендатор не договорились о способе или дате оплаты, или если доказать такое соглашение сложно, арендная плата будет вноситься четырьмя равными частями в течение всего срока аренды.

Расторжение договора

Новый закон также определяет прекращение арендных отношений следующим образом:

1. Арендные отношения не прекращаются, и арендатору не наносится ущерб в результате перехода права собственности на арендованное имущество к новому владельцу, независимо от способа или причины такого перехода.

2. Новый арендодатель не вправе требовать от арендатора освободить арендуемое имущество или увеличить арендную плату, кроме как в соответствии с положениями настоящего закона и его исполнительных распоряжений.

3. Новый арендодатель заменяет предыдущего арендодателя во всех правах и обязанностях по договору аренды.

Согласно закону, договор аренды не прекращается автоматически в случае смерти одной из сторон, за исключением случаев, когда арендатор умер и его/ее наследники требуют расторжения договора. В этом случае договор может быть расторгнут только через 30 дней после уведомления арендодателя или по истечении срока действия договора, в зависимости от того, что наступит раньше.

В случае срочного договора аренды арендатор может потребовать досрочного расторжения, если докажет, что непредвиденные или исключительные обстоятельства затруднили выполнение его обязательств. Если арендодатель отклонит это требование, арендатор может обратиться в соответствующий орган, который оценит ситуацию.

Если договор расторгнут досрочно, арендатор обязан выплатить арендодателю не менее 30 процентов арендной платы за оставшийся срок действия договора, если только обе стороны не договорятся об ином.

Увеличение арендной платы

Арендодатели не могут повышать арендную плату до истечения трех лет с момента заключения договора аренды, если только обе стороны не пришли к обоюдному согласию.

Если арендатор соглашается на повышение арендной платы в течение этого трехлетнего периода, арендодатель не может повышать арендную плату еще в течение двух лет. После первого периода любое повышение арендной платы должно отражать справедливую стоимость аренды, как это определено в исполнительных постановлениях закона, в которых указано, как рассчитать эту справедливую стоимость. Кроме того, совет управляющих может изменить эти сроки путем принятия официального решения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.