Рынок недвижимости ОАЭ продолжает привлекать растущее число инвесторов. Для иностранных покупателей ключевое значение имеет понимание местного законодательства, которое имеет определенные отличия для экспатов и граждан страны.
Приобретение недвижимости в ОАЭ для иностранцев является прозрачным процессом, однако для принятия взвешенного решения, важно разобраться в правовых нормах и сопутствующих расходах.
На основе публикации издания The National и комментариев экспертов рынка недвижимости Дубая и Абу-Даби «Аравийский Журнал» рассказывает о ключевых аспектах законодательства, влияющих на инвестиции.
Доступные для иностранцев регионы покупки
В Дубае право на недвижимость регулируется двумя режимами: аренда (leasehold) и право свободного владения (freehold). Иностранцы могут приобретать объекты в полную собственность только в специально предназначенных для свободного владения (designated freehold) зонах. К ним относятся такие престижные районы, как Palm Jumeirah, JBR, Downtown Dubai, Dubai Creek Harbour, Arabian Ranches, Dubai Hills Estate и Dubai Marina.
В эмирате насчитывается более 70 зон свободного владения, что открывает экспатам широкий выбор среди самых популярных локаций. Иностранные инвесторы могут выбирать среди апартаментов на побережье, гольф-сообществ, пригородных районов для семейной жизни или оживленных городских центров – все с полным правом собственности.
Разница между правом аренды и правом собственности
Право свободного владения (freehold) означает, что вы являетесь полным собственником недвижимости и земельного участка под ней. Срок владения не ограничен, что предоставляет полный контроль: вы можете жить в объекте, сдавать его, продавать или передавать по наследству без ограничений.
Право аренды (leasehold) предоставляет возможность использовать недвижимость в течение фиксированного срока (обычно от 30 до 99 лет). При этом земля остается в собственности государства или девелопера. По истечении срока аренды право владения возвращается к собственнику, если договор не будет продлен.
Особенности регулирования в разных эмиратах
Законы каждого эмирата имеют свою специфику, но в целом базируются на договорном праве. Основополагающим документом при сделке является меморандум о взаимопонимании (MoU) между покупателем и продавцом.
В Дубае используется стандартизированная форма такого соглашения – так называемая «Форма F» (Form F).
Процесс покупки в Абу-Даби
В Абу-Даби действуют две параллельные системы регулирования недвижимости:
1. Для островов Рим (Reem Island) и Мария (Maryah Island) – законы международного финансового центра Abu Dhabi Global Market (ADGM).
2. Для остальной части столицы – правила Центра недвижимости Абу-Даби (Abu Dhabi Real Estate Centre, ADREC).
Приобретая недвижимость, необходимо применять нормы того района, где находится объект.
Что касается сделок купли-продажи, большая часть процедур регулируется процессуальными нормами и договорным правом. В ADGM используется стандартная форма договора, а ADREC в скором времени также планирует ввести единый шаблон. Однако многие условия сделок по-прежнему определяются риэлторами, которые часто выступают организаторами процесса.
В Абу-Даби существуют три типа владения недвижимостью:
· Freehold: право полной собственности.
· Usufruct: долгосрочная аренда на 99 лет.
· Musataha: аренда земли на 49 лет с правом продления еще на 49 лет с возможностью строительства и сдачи объектов в аренду.
Где могут покупать иностранцы в Абу-Даби?
Правила приобретения недвижимости иностранцами строго регламентированы. Экспаты могут владеть объектами в специально утвержденных инвестиционных зонах, к которым относятся, в частности:
· Saadiyat Island · Reem Island · Maryah Island · Yas Island
· Al Reef · Raha Beach · Jubail
Другие районы зарезервированы исключительно для граждан ОАЭ.
Дополнительные расходы для иностранных покупателей
Распространенной ошибкой среди иностранных покупателей является предположение, что согласованная с продавцом цена – это единственная затрата. Хотя в ОАЭ отсутствуют подоходный налог и налог на недвижимость, покупателям следует закладывать в бюджет:
· Регистрационный сбор Департамента земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department, DLD): 4% от цены покупки.
· Комиссия брокера: обычно 2% + НДС.
· Ежегодные платежи за обслуживание: покрывают содержание общественных зон, инфраструктуры и охраны.
Нужно ли быть резидентом или присутствовать лично?
Нет. Для покупки недвижимости в ОАЭ не требуется вид на жительство или личное присутствие. Процедуры позволяют провести сделку удаленно.
В Дубае это включает заполнение Единой формы F (Unified Form F) в электронном виде и оформление доверенности на передачу права собственности.
Стоит ли покупать недвижимость в ОАЭ?
Несмотря на дополнительные издержки, инвестиции в недвижимость ОАЭ остаются привлекательными. Ипотечные ставки для экспатов являются конкурентоспособными, и во многих случаях ежемесячный платеж по кредиту оказывается ниже арендной платы за аналогичное жилье.
Советы для новичков на рынке
Потенциальным покупателям рекомендуется тщательно изучить локацию и юридические процедуры. Каждый проект предлагает уникальный образ жизни, набор удобств и инвестиционные перспективы.
После определения предпочтений стоит обратиться к опытному брокеру с хорошей профессиональной репутацией, который поможет на всех этапах: от получения ипотечного предварительного одобрения и просмотра объектов до переговоров, оформления контрактов и регистрации сделки.
С юридической точки зрения, особенно в Абу-Даби, где процесс часто координируется риэлторами, крайне важно выбрать брокера с безупречной репутацией и большим опытом. Внимательно читайте условия Меморандума о взаимопонимании (MoU), так как именно этот документ регулирует процесс передачи прав между сторонами.
