В Дубае вступит в силу новый закон, регулирующий управление и заселение объектов коллективного жилья. Документ, подписанный вице-президентом ОАЭ, правителем Дубая шейхом Мухаммедом бин Рашидом Аль Мактумом, направлен на защиту прав всех сторон, борьбу с перенаселенностью и повышение стандартов безопасности.
Власти Дубая продолжают совершенствовать законодательную базу, регулирующую рынок недвижимости. На этот раз в фокусе – так называемое «коллективное жилье» (shared housing), то есть объекты, где проживает несколько арендаторов, не связанных семейными узами. Закон № (4) от 2026 года вступит в силу через 180 дней после официальной публикации и коснется как частных лиц, так и профессиональных управляющих компаний.
Кого касается новый закон?
Действие закона распространяется на все специальные и свободные экономические зоны Дубая. Он регулирует отношения между:
- собственниками, сдающими свои объекты в аренду нескольким лицам;
- лицензированными компаниями, управляющими недвижимостью или берущими ее в аренду для последующей сдачи;
- арендаторами, проживающими в таких объектах.
Важное исключение – жилье, предназначенное для коллективного проживания рабочих ( labour accommodation), которое регулируется отдельными нормами.
Зачем это нужно?
Основные цели нового закона:
- Защита прав собственников и арендаторов;
- Обеспечение безопасных и здоровых условий проживания;
- Предотвращение перенаселенности и неформального (стихийного) заселения;
- Борьба с нарушениями в использовании зданий и земельных участков;
- Продвижение справедливой арендной платы;
- Поддержание стабильности и эстетического облика рынка недвижимости эмирата.
Кто отвечает за исполнение?
Закон распределяет полномочия между двумя ключевыми ведомствами.
Дубайский муниципалитет отвечает за общий надзор. В его задачи входит:
- разработка политики и стратегических планов;
- установление требований к помещениям (максимальное количество жильцов, минимальная площадь на человека, наличие общих удобств);
- определение зон, где разрешено коллективное жилье (с учетом градостроительных планов, плотности населения, инфраструктуры и социального характера районов);
- управление единой цифровой платформой для выдачи разрешений и ведения записей.
Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD) управляет электронным реестром коллективного жилья и интегрирует его с платформой муниципалитета. DLD также:
- определяет перечень данных для реестра;
- разрабатывает типовые формы договоров аренды и управления;
- ведет реестр арендных ставок для таких объектов;
- контролирует соблюдение норм лицензированными компаниями.
Что запрещено и что нужно соблюдать?
Главное требование – обязательное получение разрешения. Никто не имеет права сдавать помещение в качестве коллективного жилья без официального разрешения от муниципалитета. Срок действия разрешения – один год с возможностью продления (или два года по запросу собственника).
Только собственник или уполномоченная компания могут сдавать такое жилье. Арендаторам категорически запрещена субаренда любой части помещения.
Помещения должны соответствовать строгим техническим нормам: строительным, санитарным, противопожарным, электрическим и требованиям безопасности.
Штрафы и наказания
Нарушителей ждут серьезные санкции. Штрафы варьируются от 500 до 500 000 дирхамов. При повторном нарушении в течение года сумма удваивается и может достичь 1 миллиона дирхамов.
Кроме того, Земельный департамент может:
- приостановить деятельность компании на срок до шести месяцев;
- аннулировать разрешение или коммерческую лицензию;
- отключить коммунальные услуги до устранения нарушений;
- выселить жильцов из объекта, не соответствующего требованиям.
Все споры, связанные с новым законом, будут рассматриваться в Центре арендных споров Дубая (Dubai Rental Disputes Centre).
Переходный период
Собственники и управляющие компании, которые уже сдают жилье в таком формате, обязаны привести свою деятельность в соответствие с законом в течение одного года. Возможно однократное продление этого срока по решению главы муниципалитета.
Новый закон вступает в силу через 180 дней после публикации в Официальном вестнике (Official Gazette), отменяя все противоречащие ему положения прежних нормативных актов.
