Теперь сдавать комнату в субаренду без официального разрешения в Дубае запрещено. Новый закон о совместном проживании вводит четкие правила: разрешения, лимиты по количеству жильцов, требования безопасности и защиту прав арендаторов. Его цель – сократить перенаселенность, пресечь незаконные перегородки в квартирах и упорядочить неформальную аренду, чтобы жизнь людей стала безопаснее.
Эксперты называют это вмешательство необходимым, учитывая масштаб неофициальной аренды в городе. По их мнению, изменения давно назрели из-за проблем с безопасностью и бесконтрольной работы теневых хостелов и квартир, где сдаются койко-места.
Ожидается, что рынок начнет перестраиваться задолго до крайнего срока – сентября 2027 года, поскольку штрафы за нарушения весьма серьезны. Хотя у владельцев и бизнеса есть время привести дела в порядок, муниципалитет Дубая уже начал проверки в проблемных районах. Перемены произойдут быстро: владельцы начнут подавать заявки на разрешения, так как штрафы за несоблюдение правил очень высоки.
Закон распространяется не на все квартиры
Один из главных вопросов – как власти будут определять допустимое число жильцов для каждого объекта.
Согласно тексту закона, под совместное проживание могут быть одобрены шесть типов недвижимости: жилые квартиры, отдельно стоящие дома, жилые комплексы, здания смешанного назначения, смежные дома и многоэтажки. Однако пока не уточнены лимиты для студий, а также для однокомнатных и двухкомнатных квартир.
Поэтому, чтобы понять, как эти нормы будут работать на практике, придется дождаться дополнительных подзаконных актов и технических требований. Фактическое разрешенное число людей будет зависеть от конкретного помещения, его площади, расположения, инженерных возможностей и условий, прописанных в разрешении.
Специалисты отмечают, что нелегальные перегородки разбросаны по всему городу, а не сконцентрированы в одном районе. Контроль, скорее всего, будет точечным – по конкретным зданиям, а не по кварталам. Акцент сделают на состоянии объекта, а не на его местоположении.
Что делать владельцам, которые сдавали неофициально?
Владельцам, которые полагались на теневую сдачу внаем, придется выбирать: либо вкладываться в соблюдение всех требований и получать разрешение, либо возвращаться к классической аренде. Вполне вероятно, что многие предпочтут не сдавать квартиры по-старому, а ориентироваться на семьи и обычных арендаторов.
При этом эксперты подчеркивают, что само по себе совместное проживание не запрещено. Вопрос в том, может ли конкретный объект безопасно вместить заявленное число жильцов. Муниципалитет будет оценивать не только саму квартиру или дом, но и окружающую территорию: плотность населения, инфраструктуру, мощность канализационных сетей и городские планы застройки.
Перед выдачей разрешения объект должен соответствовать стандартам пожарной безопасности, санитарии, экологии, охраны и электропитания. Инспекторы получат полномочия судебных приставов: они смогут входить в помещения, проверять документы, составлять протоколы и при необходимости вызывать полицию. Однако все проверки должны проводиться по утвержденным процедурам и с уважением к частной жизни жильцов.
Что меняется для арендаторов?
Закон дает жильцам защиту, которой в неформальном секторе у них не было.
Теперь договоры аренды обязательно регистрируются в специальном реестре совместного проживания, а жильцу обязаны выдать копию договора и памятку с его правами, обязанностями, разрешенными способами использования помещения и экстренными контактами.
Закон также защищает арендатора в случае спора между владельцем и управляющей компанией: пока разбирательство идет, жилец сохраняет право оставаться в помещении на условиях действующего договора.
Как арендатору проверить, легально ли сдается жилье?
Для жильцов проверка станет критически важной.
Владелец или оператор обязан разместить на видном месте у входа табличку на арабском и английском языке с именем держателя разрешения и указанием разрешенной категории совместного проживания. В объявлениях о сдаче тоже должны быть указаны торговое название и номер разрешения компании.
Однако пока неясно, появится ли у арендаторов онлайн-система, чтобы самостоятельно проверять легальность объекта. До этого момента специалисты советуют будущим жильцам запрашивать у арендодателя:
- копию разрешения на совместное проживание;
- подтверждение категории и максимального числа жильцов;
- торговую лицензию оператора (если применимо);
- подтверждение, что договор будет зарегистрирован в реестре;
- копию зарегистрированного договора аренды.
Что будет, если разрешение на объект аннулируют?
Если оператору приостановили разрешение или вовсе его отозвали, это не значит, что жильцам нужно немедленно выезжать. Власти устанавливают срок, в течение которого законные жильцы могут оставаться и искать новое жилье. Принудительное выселение за нарушения возможно только по решению суда по исполнению.
У арендатора есть семь дней, чтобы обжаловать выселение, – и это приостанавливает процесс. Кроме того, через Центр урегулирования арендных споров можно потребовать компенсацию за уже оплаченную аренду или другие убытки.
Главный принцип, по мнению юристов, должен заключаться в том, что штрафные санкции ложатся на того, кто нарушил правила, а не на арендатора, который оказался между двух огней. Добросовестный жилец не должен внезапно лишаться всех прав и договорной защиты только потому, что владелец или оператор не выполнили требования разрешения.
