Полное руководство для жителей и владельцев недвижимости:
Дубай ввел новый закон, регулирующий совместное проживание в арендованном жилье. Документ устанавливает более четкие правила для владельцев недвижимости, арендаторов, а также компаний, которые сдают в аренду койко-места и общие квартиры. У владельцев есть один год, чтобы привести свои объекты в соответствие с новыми требованиями.
Закон номер 4 от 2026 года определяет порядок аренды, управления и проживания в таких помещениях. Главные цели: обеспечить более безопасные условия, предотвратить перенаселение и официально закрепить этот тип жилья, который широко используется теми, кто ищет более доступные варианты.
На кого распространяется закон?
Новые правила касаются нескольких групп:
- Владельцев недвижимости, которые выделяют свои помещения под совместное проживание.
- Арендаторов, которые живут в таких помещениях.
- Компаний, имеющих лицензию на аренду и управление недвижимостью от имени владельцев.
- Фирм, которые арендуют объекты у владельцев и сдают их в субаренду жильцам.
Закон действует на всей территории Дубая, включая частные зоны застройки и свободные экономические зоны. Исключение составляет только коллективное рабочее жилье (общежития для трудовых мигрантов).
Зачем приняли этот закон?
Власти стремятся навести порядок в секторе совместного проживания. Основные задачи:
- Обеспечить безопасные и здоровые условия для жильцов.
- Предотвратить перенаселение и нелегальные схемы размещения.
- Пресечь нарушения при использовании зданий и земельных участков.
- Поощрять справедливую практику аренды.
- Поддерживать стабильность рынка недвижимости Дубая.
С помощью разрешительной системы и четких правил правительство рассчитывает эффективнее регулировать койко-места и общие квартиры.
Кто будет контролировать соблюдение?
Две ключевые структуры: Муниципалитет Дубая (Dubai Municipality) и Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD).
Муниципалитет Дубая отвечает за регулирование сектора. Его функции:
- Разработка политики и стратегических планов для совместного проживания.
- Установление максимального числа жильцов и минимальной площади на человека.
- Определение требований к общим помещениям (кухня, санузлы и т.д.).
- Решение, в каких районах Дубая разрешено совместное проживание (с учетом градостроительства, плотности населения, инфраструктуры и характера района).
Муниципалитет также создаст единую цифровую платформу для выдачи разрешений и ведения записей.
Земельный департамент Дубая будет вести электронный реестр объектов совместного проживания и подключит его к платформе муниципалитета. Задачи DLD:
- Определять, какие данные должны вноситься в реестр.
- Устанавливать перечень информации для договоров аренды и управления.
- Предоставлять типовые формы контрактов для арендодателей и управляющих компаний.
- Контролировать соблюдение правил компаниями, которые управляют таким жильем.
В договорах нужно будет указывать данные арендодателя, количество жильцов, характеристики объекта и площадь, приходящуюся на каждого человека. Департамент также введет и будет обновлять индикатор арендной ставки для таких объектов в зависимости от их параметров.
Какие разрешения нужны?
По новому закону ни один объект нельзя использовать для совместного проживания без официального разрешения. Разрешения выдает Муниципалитет Дубая по правилам, установленным его управлением, совместно с Земельным департаментом и другими ведомствами.
Чтобы получить разрешение, помещение должно соответствовать ряду требований:
- Соблюдение строительных норм.
- Соблюдение лимитов по максимальному числу жильцов.
- Достаточная площадь на одного человека.
- Наличие общих помещений (кухня, санузлы, зоны отдыха).
Разрешение обычно выдается на один год, но владелец может запросить двухлетнее. Заявление на продление нужно подавать не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия.
Кто может сдавать такое жилье?
Закон ограничивает круг тех, кто вправе сдавать помещения для совместного проживания. Это может делать только сам владелец либо уполномоченная организация (лицензированная компания). Арендаторам запрещено сдавать часть объекта в субаренду.
Возможны три модели аренды:
- Владелец сдает объект напрямую жильцам.
- Лицензированная компания управляет объектом и сдает его от имени владельца.
- Компания арендует объект у владельца и сдает его в субаренду жильцам.
Все объекты должны соответствовать техническим нормам и стандартам безопасности: здоровье, пожарная безопасность, санитария, электросети, охрана. Также закон вводит правила рекламы и продвижения таких объектов.
Какие штрафы за нарушения?
Предусмотрены значительные наказания. Штрафы варьируются от 500 до 500 000 дирхамов. Если нарушение повторяется в течение одного года, штраф может быть удвоен, но не более 1 миллиона дирхамов.
Помимо штрафов, власти могут применить другие меры:
- Приостановить деятельность на срок до шести месяцев.
- Аннулировать разрешение.
- Отозвать коммерческую лицензию.
- Отключить коммунальные услуги до устранения нарушения.
- Выселить жильцов из объектов, которые не соответствуют требованиям.
Споры, связанные с совместным проживанием, будет рассматривать Центр по урегулированию арендных споров Дубая. Он обладает исключительной юрисдикцией по таким делам.
Когда закон вступает в силу?
Закон вступит в силу через 180 дней после его публикации в Официальном вестнике. Владельцам недвижимости и компаниям, которые уже работают в этом сегменте, дается один год на приведение своих объектов в соответствие с новыми правилами.
Генеральный директор Муниципалитета Дубая может предоставить однократную отсрочку, если потребуется дополнительное время. После вступления закона в силу все противоречащие ему положения в других законодательных актах теряют силу.
